בניה של מרפסת חדשה היא חלומם של ישראלים רבים. האפשרות להגדיל את הדירה משמעותית, לפתח עבורה אפשרויות פעילות חדשות, הפעם בחוץ, ולא פחות חשוב עליית ערך הדירה משמעותית – מהווים זרזים להתחלת בנית המרפסת. לעומת זאת עומדים שלושה גורמים המונעים או מעכבים את התחלת בניית המרפסת. כפי שנציין כעת, כולם לא באמת מוצדקים וניתנים לפתירה או התרה בקלות.
הסיבה הראשונה היא החשש מבירוקרטיה. זהו אכן חשש אמיתי אבל עליכם לדעת, שבאופן כללי השגת אישרי בניה עבור מרפסת קלים בהרבה, תודות לחוק המרפסות על פני אישורי בניה לבתים. ובכלל, ישנם חברות המתמחות בבניית מרפסות המסייעות רבות בהשגת התהליך, בשכנוע וקבלת הסכמת השכנים וכד'. הנקודה השנייה היא הלכלוך הרב הכרוך בבניה (והחשש מה יגידו ויגיבו השכנים) גם טענה זו מוצדקת אך כבר כמעט ואינה עולה. גם אלו שעדיין מתעקשים על בניית מרפסות בטון יפגשו טכניקות בניה נקיות הרבה יותר וזריזות אבל אלו שיבחרו בשיטת הבניה היבשה של מרפסות תלויות מפלדה, יזכו למוצר איכותי ומתקדם יותר, שהתקנתו אורכת ימים בודדים בלבד.
עלות בניית מרפסת בטון ועליית הערך
הנקודה השלישית נוגעת לסוגית המחיר. עלות בנית מרפסת בטון או מרפסת תלויה מפלדה יכולים להרתיע. בפועל, לא מדובר בסכומים מאוד גבוהים. עלות בנית מרפסת בטון בגודל ממוצע של כ-10 מ"ר, תעלה סביב 60,000 ₪. זהו כמובן אינו סכום מבוטל אך חשוב לזכור גם את הצד שמנגד: עליית הערך של הדירה בעקבות הוספת המרפסת.
מרפסת מכל סוג, יכולה להוסיף לדירה קיימת בין 10% ל-205 מערך השירה. ניקח לדוגמא דירה בעלת ערך של 2.5 מיליון ₪. גם אם ערך הדירה יקפוץ רק ב-10% הרי שהמחיר שלה יגדל ב-250,000 ₪. לאור מספרים אלו, ברור כעת עד כמה השקעה של 60,000 ₪ בערך מתגלה כשווה. וכאמור, במקרים רבים הערך יעלה יותר. זה כמובן תלוי בגודל המרפסת, הייחודיות שלה, האלמנטים המשולבים בה ובכלל המיקום של הדירה עצמה באזורי הביקוש השונים. מה שבטוח הוא כשתבקשו לממש את הנכס – הוא יהיה שווה הרבה יותר.
מרפסות מבטון ומרפסות מפלדה
נחזור רגע להבדלים שבין סוגי הבניה השונים של מרפסות, שכמובן יש ביניהם הבדלים בסוגיות שונות, בין השאר במחיר. הבניה הנחשבת כיום למתקדמת וחדשנית יותר היא בניית מרפסות מפלדה. מרפסות מפלדה, המכונות גם מרפסות תלויות או 'מרפסות בבנייה יבשה', הן מרפסות העשויות קונסטרוקציה ומוטות ולוחות פלדה, המוכנים על פי תבנית במפעל הרחק מאתר הבניה, בהתאם לתכנון האדריכלי. בבוא העת, הן מורכבות, לעיתים ביום אחד, על הקיר החיצוני בדירה על ידי קידוח והוצאת מוטות וקורות פלדה. שיטה זו נחשבת ליעילה, מהירה ומתקדמת וגם בטוחה ברמה הגבוהה ביותר. בייחוד אין כאמור לכלוך, פינוי אשפה, וזמן הבניה מתקצר. שיטה זו, נחשבת גבוהה יותר מאשר עלות בניית מרפסת בטון.
מרפסות מבטון הינן מרפסות שיוצקים אותן מבטון ולכן נקראים גם 'בניה רטובה'. באופן טבעי, משך זמן הבניה נחשב ארוך "מרפסות בנייה רטובה". בנייה מרפסת מסוג זה מורכבת יותר בשל חומר הגלם ממנו היא עשויה (בטון) ועל כן לוקחת פרק זמן ממושך יותר והדבר עלול להפריע לשגרת החיים בבניין ולכן יכולה להביא ליותר התנגדות מצד השכנים. מנגד, עלות בניית מרפסת בטון, נחשבת נמוכה יותר מעלות מרפסת פלדה.
הפרמטרים המשפיעים על עלות בניית מרפסת בטון
ישנם מספר פרמטרים המשפיעים על שאלת עלות בניית מרפסת בטון. הנקודה העיקרית והמשפיעה ביותר היא כמובן שאלת הכמות. בדיוק כמו בכל מוצר, כאשר אתם קונים הרבה או מבצעים קניה מרוכזת – המחיר יורד. דירה יחידה לא יכולה להתהדר בהמון מרפסות אבל בנין מגורים משותף – כן. משמע, אם מספר רב של דיירים מבצעים הוספת מרפסת יחדיו המחיר עצמו לכל מרפסת ירד ובאופן כללי, הוצאות שיכולות להיות משותפות (למשל פינוי פסולת) – יתחלקו בין מספר רב יותר של משלמים.
אגב, על פי החוק, ניתן להתחיל בניית מרפסת בבית משותף, רק עם 75% מהדיירים נתנו את הסכמתם לכך. ברור, שכאשר הדיירים משתתפים גם הם ונהנים מהבניה ומהערך המוסף שהיא מביאה- הרי שהסכמתם תהיה מובטחת גם היא.
פרמטרים נוספים
עלות בנית מרפסת בטון, גם אם היא יחידה בבניין יושפע גם מפרמטרים נוספים. דיברנו כבר על עלות הפלדה שיקרה יותר ולפיכך כלל המרפסת תעלה יותר מאשר עלות בניית מרפסת בטון אם כי הזמן של הבניה יתקצר מאוד. נתון נוסף שמשפיע הוא גודל המרפסת. ראשית על פ]י חוק, רוב הרשויות יתירו בניה של 12 מ"ר ולעיתים גם 14 מ"ר. ניתן לבקש חריגות גדולות יותר בתנאים מסוימים. ככל שהמרפסת גדולה יותר – המחיר הכללי יעלה באופן טבעי. אגב, מרבית הרשויות אינן מבקשות ארנונה עד לגודל של 12 מ"ר וגם לא תשלום היטל השבחה – וגם דבר זה משפיע על עלות בניית מרפסת בטון.
נקודה נוספת נוגעת למיקום המרפסת. אפילו לגובה המרפסת מבחינת קומות הבניין. לעיתים הגישה אל אזור העבודה תהיה מאתגרת יותר ולעיתים ידרשו מנופים רציניים יותר (או פיגומים) לצורך עבודות הבניה, בייחוד שמדובר על עבודות בטון.
בנית בטון, כפי שציינו היא בניה מלוכלכת מאוד ולכך יש השפעות לעיתים. למשל פינוי הפסולת, שיקום הגינה המשותפת שעשויה להיהרס במהלך הבניה ועוד. ולבסוף ישנה סוגיית האלמנטים שישולבו במרפסת עצמה. אנחנו כמובן יכולים לדבר על מעקות בסגנונות שונים, שסורגים, זכוכיות שיעטפו את המרפסת וכן הדברים תקפים גם לעניין הפרגולה המסוככת מלמעלה- אם תרצו. ועוד לא דיברנו על הריצוף או הדק שתרצו לחפות בו את המרפסת ועוד ועוד דברים קטנים, שיש לקחת בחשבון בחישוב מראש של עלות בניית מרפסת בטון (נקודות חשמל, סודי תאורה, ברזי מים וגז למנגל ועוד ועוד).
רגע לפני שנתחיל להעניק תשובות על השאלה מהי עלות בניית מרפסת, נתחיל רגע מהנקודה הסופית: הוספת מרפסת לדירה שלכם תהיה שווה הרבה יותר משמעותית מעלויות הבניה שלה. נמחיש לרגע את הנושא. כאשר אתם מוסיפים מרפסת לדירה שלכם, אתם כמובן משפרים את אורח החיים שלכם. יש יותר מקום בדירה, גם מעבר לגבולות הקירות שלה ואתם יכולים לעשות שם שלל פעילויות, לאחסן דברים וליהנות מהנוף או מהמרחב הפתוח.
אבל מה שמשמעותי לא פחות זו העובדה שבעת הוספת מרפסת לבית קיים, משתדרג ערכו והשווי של אותו הנכס בצורה גבוהה. על פי הערכות, השינוי בשווי יהיה בין 10 אחוז ל-20 אחוז (תלוי מיקום, גודל המרפסת ופרמטרים אחרים נוספים). המשמעות היא שדירה ששוויה הוא כ-2 מיליון ₪, תהיה שווה לאחר הוספת המרפסת לפחות 2.2 מיליון ₪ – 200,000 ₪ יותר. תזכרו את המספר הזה כשנדבר על עלות בניית מרפסת.
מרכיבי עלות בניית מרפסת
בניית מרפסת מחולקת למעשה ל-2 חלקים עיקריים. שלבב התכנון ושלב הבניה בפועל. בעוד שלב הבניה, בייחוד עם בונים באמצעות בניה מתקדמת של מרפסות פלדה תלויות- קצר יחסית, הרי ששלב התכנון ובמיוחד האישורים של התוכניות, יכולות לקחת זמן רב. בנקודה של התכנון והשגת האישורים מועדות הבניין והתכנון המקומיות, כדאי להיעזר בשירותי חברות המתמחות בפניית מרפסות ולא בקבלני בניה. הסיבה היא כי חברות אלו מקצועיות בתחום בנית המרפסות, גם בפרויקטים גדולים, עתירי ניסיון ומכירים את המערכות התכנוניות והמאשרות. הם יוכלו להציע לכם בחבילה אחת, לצד הבניה עצמה גם שירותי אדריכלות, הנדסה, השגת האישורים ועוד.
הנקודה השנייה, היא כאמור הבניה עצמה. המקובל להעריך את עלות בניית מרפסת בממוצע של כ-5000- 7000 ₪ למטר. זה כמובן תלוי בפרמטרים שנציין בהמשך, המשפיעים על המחיר לכאן ולכאן. כעקרון ע"פ החוק ולרוב זה מה שמאשרות גם הוועדות האמונות על כך, ניתן לבנות מרפסת עד גודל של 10% משטח הדירה או עד 12 מ"ר (במקרים מסוימים גם 14 מ"ר). כעת נחזור לדירה שלנו מהדוגמא. גם אם נניח שנבנה מרפסת גדולה על 12 מ"ר, הרי שנחשב את עלות בניית מרפסת במקרה זה לכדי 60 אלף ₪. לעומת זאת, זכורה לנו עלות השווי – 200,000. כך ש"הרווח" שלנו יעמוד על כ-140,000 ₪ לפחות.
הפרמטרים של העלויות
עלות בניית מרפסת משתנה על פי מספר קריטריונים ומרכיבים אשר קובעים למעשה את העלות הכוללות של הפרויקט. הנה אחדים בולטים שבהם:
סוג הבניה או יותר נכון חומר הגלם אתו בונים. יש 2 שיטות עיקריות שבהם נהוג לבנות כעת מרפסות. הן מכונות שיטת בניה יבשה ושיטת בניה רטובה. למעשה, ההבדל הראשוני הוא בחומר הגלם בו נעשה שימוש בשיטות אלו. הבניה הרטובה עושה שימוש בבטון, ברזל, בלוקים וכד'. לרוב, מרפסת בטון, תהיה נתמכת ע עמודים ותהיה שיטת בניה איטית יותר, מלוכלכת ומשפיעה על הסביבה הרבה יותר וגם לא תוכל להיות מיושמת על בניינים ישנים יותר שיש חשש ליציבותם עקב המשקל הרב שלהם. לעומת זאת קיימת שיטת הבניה היבשה המתבססת על קונסטרוקציות פלדה חזקות, המיוצרות, מתוכננות ומורכבות במפעל ורק מגיעות מוכנות להתקנה ולעיגון בשטח הבית. שיטת מרפסות הפלדה התלויות נחשבת כיום לשיטת הבניה המתקדמת, היציבה והטובה יותר. יחד עם זאת, בכל הקשור לעניין עלות בניית מרפסת, הפלדה עודנה יקרה יותר ממרפסת בטון. ועדיין, המלצת רוב המומחים היא להשקיע מעט יותר כסף וליהנות ממוצר איכותי ושלם יותר.
מורכבות הפרויקט. כמו בכל תחום בענף הבניה למורכבות, לייחודיות ולאתגרים שהבניה מציבה יש משמעות גם על העלות. תהליך בניית מרפסת, בוודי אם עושים שימוש בשיטת הבניה של מרפסת תלויה, אינו מורכב מאוד אבל יתכן ויש מקומות בהן תהיה פחות גישה למיקום המרפסת, יהיה צורך בבינוי תומך, בבדיקות הנדסיות מורכבות, בסיוע של כלים כבדים (מנופים וכד')\ הזזת תשתיות ועוד ועוד. כמובן, שגם לגודל המרפסת השפעה על המחיר.
היקף הפרויקט. כאשר בונים מרפסת אחת, עלות המרפסת תהיה קבועה אולם כאשר בונים כמה מרפסות ואפילו עשרות, עלות בניית מרפסת, ליחידה אחת- תרד. עניין של כלכלה פשוטה וכוחות השוק והלקוח. בעת בניית מרפסת, גם לא מסובך מאוד להגיע למאסה גדולה של מרפסות. חשבו על בנין משותף. אפשר לבנות בו מרפסת אחת – שלכם ואפשר לגייס את כלל השכנים שיצטרפו ואזי תוכלו להוזיל עלויות בצורה משמעותית. יש שיאמרו, מדוע עלי להתחיל להסתבך ולגייס שכנים ולעבוד קשה בזה? ובכן, אל השכנים תצטרך להגיע ולשכנע בכל מקרה. החוק מחייב כי תחילת בניית מרפסת בבית משותף תחל רק כאשר יש הסכמה של לפחות 75% מהדיירים. המשמעות היא שתצטרך לשכנע אותם לתת את הסכמתם. בנקודה זו, ניתן להסביר להם שלא רק יסכימו אלא גם יצטרפו ובכך יוכלו להעלות גם הם את ערך הדירה שלהם בצורה משמעותית.
אלמנטים ואביזרים
עלות בניית מרפסת נקבעת גם על פי האלמנטים השונים שישובצו בה. אומנם עלויות אלו נראות כפחות "גדולות" מעלויות הבניה של שלד המרפסת אבל בצירוף כולן, עדיין יש להם משמעויות. ראשית יש את הדבר החשוב ביותר במרפסת – המעקה. ניתן לעשות אותו מזכוכית מחוסמת – דבר פופולארי מאוד כיום אך גם מאלומניום חזק או כל חומר בטיחותי אחר. ניתן לעשות אותו פשוט או מעוצב. הכל לפי טעמכם. כנ"ל גם לגבי החלונות והיציאה מהבית למרפסת. הרי עד כה היה רק קיר ופרצתם בו פתח, כדי לאפשר יציאה למרפסת החדשה.
גם לתחום הריצוף והחיפוי משמעות. האם לעשות ריצוף כמו בבית, אולי דק, או דשא סינטטי על ריצוף פשוט. האפשרויות רבות וניתן לשחק בהם כמה שרוצים. אותו הדין קיים גם לגבי אביזרים משלימים כמו הוספת ג'קוזי, תאורה, ברזי מים וגז, נקודות חשמל ועוד ועוד.
