קשה להתעלם מבניין משותף שזקוק לשיפוץ. הוא יראה מוזנח ובלוי ומתקלף, יהיו אולי חסרים בו אריחי חיפוי בחית הבניין, הלובי לא יהיה מזמין, התאורה והאינטרקום ואזור תיבות הדואר יראו כאילו לו טופלו כבר שנים. זהו מצב שאינו אידיאלי עבור הדיירים שבבניין. גם התחושה שלהם לגבי הבית שלהם אינה טובה וגם היא אינה מזמינה עבור אנשים מבחוץ. גם הערך של דירה במתחם שכזה סופג מכה אנושה. ישנם כל הסיבות לבצע שיפוץ, לפחות ברמה כלשהי בבניין.
והנה זה פלא, לא כל הדיירים ירצו לבצע שיפוץ. יהיו גם כאלו שיסרבו. הסיבות יכולות להיות מגוונות ולא מעט פעמים מלווים באינטרסים שונים. החל מסכסוכי שכנים ועד חששות להתחיל בתהליך שכזה – חששות שלעיתים מוצדקים ולעיתים לא. ישנו כמובן גם הנושא הכלכלי, שכן שיפוץ בהיקף גדול יכול להיות למעמסה של עשרות אלפי שקלים לכל דירה ולא לכל שכן יש את היכולות בנקודת זמן זו. אז מה עושים? האם כל רצון לבצע שיפוץ נגדע עוד בתחילתו? כדי להקל מעט על המצב ולהכניס בו יותר סדר נקבע חוק שיפוץ בניין משותף.
שיפוץ שהוא צורך
עוד נגיע בהמשך להליך ההחלטה על שיפוץ לפי חוק שיפוץ בניין משותף ולגבי יוזמי המהלך והרוב. אבל באופן כללי, כאשר יש צורך דחוף או צורך הנכנס תחת הגדרת נושא האחזקה השוטפת או שמירה על המבנה עצמו. למשל כאשר יש בעיות איטום קשות בגג. גם אם רק אחד מהשכנים נפגע וכל השאר אינם מושפעים מהבעיה, אין צורך לקבל רוב מיוחד של הדיירים שיסכים לשיפוץ ויתרה מכך, הועד חייב להורות על התיקון, בין אם זה תיקון גדול ויקר ובין אם הוא קטן, למרות שרק שכן אחד נזקק לו. אתו הדין קיים לגבי נושא בטיחותי. גם בלי חוק שיפוץ בניין משותף, ברור לכל שיידרש טיפול כאשר אריחי שיש משתחררים ונופלים או כאשר מתגלים סדקים ביסודות הבית וכד'.
העניין קצת מסתבך כאשר מדובר על שיפוץ שהוא לא צורך אלא רצון. בעיקר כאשר מדובר על רצון לחדש, לשדרג או ליפות. זהו דבר טבעי שצריך לעשות מידי זמן, בוודאי בבתים שכבר עומדים על תילם 3 או 4 עשורים. כאמור, יהיו שכנים שיסרבו גם לשיפוץ זה. לצערנו, חוק שיפוץ בניין משותף לא תמיד נותן מענה לכל המקרים והסיטואציות. ככלל, בכל נושא סכסוכי שכנים יש המון פסיקות משפטיות ותקדימים – תוצאה של העדר חוקים ברורים בנושא.
רוב על פי חוק שיפוץ בניין משותף
רגע לפני שיוצאים לשיפוץ כלשהו, חייבים לקבל את הסכמתם של מרבית דיירי הבניין. אין משמעות להחלטה רק של הועד. ההחלטה צריכה להתבצע בעקות הצבעה בהתאם לפרוטוקול הבניין. הרוב לפיו מתקבל החלטות המחייבות את כולם משתנה אל מול היקף השיפוץ והמקרה הספציפי. ישנם כמה סוגי שיפוצים. שיפוץ אחד הוא שיפוץ קטן יחסי ועיקרו הוא שיפוץ אסתטי, לרוב של חזית הבניין החיצונית. גם בשיפוץ חיצוני יש כמה רמות. שיפוץ אחר הוא שיפוץ פנימי ושיפוץ נוסף הוא שיפוץ כולל של כלל הבית, פנימית וחיצונית. הרוב הנדרש משתנה כאמור מ-51% עד 75%.
דיירים יכולים כאמור לסרב לשיפוץ אבל משהתקבלה החלטה על פי הרוב הדרוש גם הם מחויבים בתשלום החלק היחסי. עוד נרחיב בסוגיה זו אבל חשוב לציין שהרבה מחלוקות קיימים סביב הנושא הזה, שכן דיירים סרבנים טוענים: אנחנו לא רצינו את השיפוץ הזה ולכן לא נשלם. יחד עם זאת, מי שכתב את חוק שיפוץ בניין משותף מבין שאין דבר מהותי תחת הצהרה זו. כאשר בניין משותף עובר שיפוץ, הרי שלא רק התחושה של הדיירים משתפרת אלא גם ערך הדירה ושוויה עולה. וכאשר חודש הלובי במסגרת השיפוצים, לא רק מי שהסכים לכך נהנה מזה אלא גם הדייר הסרבן. גם ערך הדירה שלו עולה אוטומטית. לכן אין דבר מאחורי הטענות שלו ובתי המשפט יחייבו אותו לשלם.
עוד נושאים בענייני תשלום שיפוץ
גם אם אין זה כתוב במסגרת חוק שיפוץ בניין משותף יש עוד נושאים שיש לשים אליהם לב. למשל סוג השיפוץ והשפעתו על התשלום. ציינו שגם דייר סרבן לא יכול לחמוק מתשלום על השיפוץ אבל מדובר בשיפוץ שהוא סביר. למשל כאשר החזית נצבעה מחדש או שבוצע עליה שליכט. אבל אם הוחלט על חיפוי כל הבית בשיש שהוא יקר הרבה יותר מסתם צביעה. הדייר הסרבן יכול לטעון ולפעמים דעתו תתקבל – שזו החלטה מרחיקת לכת והוא ישלם רק חלק יחסי בשווי שיפוץ סביר.
נקודה נוספת היא כאשר כחלק מהשיפוץ מתווספים חלקים הנבנים. לרוב מדובר על מרחבים מוגנים דירתיים – ממ"ד או מרפסות תלויות. בור אלו, אין לחייב דייר סרבן להצטרף, גם אם רובו המוחלט של הדיירים החליט לבצע את זה. הוא לא יהיה חייב לבנות ולא לשלם. אגב, גם בעניין התשלום על שיפוץ שהוסכם עליו, הרבה לא יופי בלשון חוק שיפוץ בניין משותף אלא דווקא בפרוטוקול ותקנון קבלת ההחלטות של הבניין. כך למשל האם שיפוץ של 10 דירות שעולה 100000 ₪ יתחלק שווה בשווה בין כל הדירות או שהוא יתחלק לפי יחס הגודל של הדירות, כאשר דירה ששטחה גדול יותר, תשלם באופן יחסי יותר.
לשפץ בחכמה
למרות הרצון הטוב, חוק שיפוץ בניין משותף לא תמיד נותן מענה הרמטי לסוגיות השונות העלולות לצוץ בין השכנים. תהליך של שיפוץ מבנה יכול להיות מורכב וגם בעל עלות משמעותית. תמיד כדאי לשאוף להחלטות מוסכמות על כולם, גם כדי לא להעכיר את האווירה וגם כדי לא להיגרר לעיכובי השיפוץ בגלל סבבים משפטיים כאלו ואחרים. במידה והדברים אינם נפטרים בהדברות, ניתן לפנות אל לשון חוק שיפוץ בנין משותף ולנסות למצוא שם מענה.
פתרון נוסף הוא בכלל עקיף. לבחור בחברה קבלנית מקצועית ומנוסה בתחום שיפוצי הבניינים. מעבר לעבודה שלחברה זו יש את הידע והניסיון המקצועיים בשיפוץ עצמו, יש לה גם את הניסיון בהתנהלות בתהליך. זה לא רק הסוגייה של הכרת החוק או פסיקות שונות המוכרות לחברה, בשל היותה בתחום זמן רב. זה מעבר לכך. בסופו של דבר כולנו נרתם ונרגיש בנוח יותר אל מול תהליך שהוסבר לנו בצורה מקצועית, אל מול תוכניות סדורות, אל מול תחשיבים ברורים ושקופים וכאשר באופן כללי אנחנו מלווים על ידי שותף אמיתי. במקרה כזה התנגדויות פוחתות באופן טבעי והרבה יותר קל גם לסרבנים שבדיירים להתחבר.
