איך שמאי מעריך דירה

שמאי מעריך דירה בהתאם לכמה וכמה קריטריונים שהתחשיב של כולם יחד, יוצר את השווי האמיתי של הנכס.

הערכה של שמאי

ההערכה של השמאי מתחילה בעיר, בשכונה, בתיאור המאפיינים של אזור המגורים ולאחר מכן הוא מתמקד במבנה בו ממוקמת הדירה ובדירה עצמה.

השמאי מכין דוח מפורט מאד אשר מסביר איך קבע את השווי של דירות בחדרה.

הדוח המפורט של שמאי המקרקעין

פירוט המידע של השמאי:

• דיווח על עיר המגורים ועל השכונה. אם מדובר בשכונה חדשה, וותיקה, איכותית וכו'. אילו שירותים קהילתיים יש בה כמו קופת חולים, דואר, בתי ספר, גני ילדים, מרכזי מסחר, גני שעשועים וכל מידע חשוב נוסף לסעיף זה
• מיקומה של הדירה הספציפית, רחוב ומספר הבית. גוש וחלקה על פי רישומי רשם המקרקעין.
• אם מדובר במבנה שמיועד לאחת מהתוכניות העתידיות כמו פינוי בינוי או תמ"א 38, דבר שגם יעלה את ערכה וגם יצור אפשרות להגדיל את שטחה של הדירה, על פי החלטתם של כל הדיירים, בממ"ד, מרפסת או מעלית.
• כמה קומות קיימות במבנה, מתי הוא נבנה, היכן ממוקמת הדירה המסוימת, באיזו קומה, אילו כיווני אוויר יש בסלון ובחדרים השונים, גודלה של הדירה, כמה חדרים, כמה חדרי שירותים או אמבטיות, אם קיימות מרפסות הוא מפרט גם את גודלה של כל מרפסת. פירוט נושאים מהותיים בדירה כמו יחידת הורים גדולה במיוחד, הכוללת חדר אמבטיה מרווח וחדר ארונות צמוד.
• מצב התחזוקה של הדירה, אם זו דירה ששופצה לא מזמן והוחלפו בה הצנרת, הוויטרינות, החלונות או כל פרט אחר. או מדובר בדירה וותיקה שלא שופצה אף פעם, לאורך עשרות שנים.
• פרטים חשובים על הדירה שמעלים או מורידים את ערכו של הנכס, כמו לדוגמה הקרבה לכביש ראשי.
• אם בוצעו בדירה תוספות בנייה, התקבלו היתרים שנוצלו או לא, אם קיים צו הריסה למבנה.
• לדוח זה יצרף השמאי שרטוטים מפורטים של כל שטחה של הדירה, כולל תוספות אם בוצעו בה. תמונות הממחישות את נראותה של הדירה על כל רבדיה.
• כמו כן השמאי יצרף תמונות של הסביבה הגיאוגרפית הקרובה, מיקומו של המבנה במפת העיר.

קבלת החלטה על שוויה של הדירה

החלטת השמאי מתבססת על הדירה שראה ועל כל היבטיה, מידע ממשרד האוצר על דירות דומות או זהות שנמכרו בתקופה האחרונה ומה היה שווי המכירה שלהן וזאת בהתאם למס הרכישה ששילמו הקונים.

בנוסף לכך הוא יצרף דוחות של שמאים אחרים שהעריכו את השווי של דירות דומות או זהות בשכונה זו, כדי לראות מה הייתה ההערכה מול המחיר שהתקבל בפועל.

השמאי מפרט את הנושאים האקוטיים ואת שיקוליו השונים שעל פיהם הוא העניק את השווי לדירה זו ולהערכתו זה הסכום הכספי שעל בעל הנכס לדרוש עבורה.