כשיוצא לנו להיתקל בעולם הנדל"ן מעבר למסך הזכוכית של הטלוויזיה (או המחשב) מבטיחים לנו פארקים עצומים, עצים מלבלבים ובניינים מפוארים בהם נוכל לחיות את החיים שתמיד רצינו. מהעבר השני, הטלוויזיה גם אוהבת לספר לנו גם על הצדדים הפחות נעימים של העולם הזה כמו למשל פרויקטים שנתקעו במשך שנים או ליקויי בנייה שהשאירו את הדיירים העתידיים חסרי כל.
אז איך באמת עושים את זה? איך דואגים לכך שהדירה הבאה שנבנה באמת תגשים לנו את החלום? התשובה היא כי מדובר בתהליך ארוך עם מספק שלבים שכל אחד מהם חייב להתבצע באופן המקצועי ביותר שאפשר.
לא רק יזם
היזם הוא הראשון שמתחיל את השרשרת שבסופו של דבר תשלים את פרויקט הנדל"ן ועל כן חשוב מאוד שיהיו לו את כל הערבויות ומקורות המימון הנדרשים לכך. בדרך כלל על מנת לקבל אותם עליו להציג את התוכנית הראשונית עבור הפרויקט. זוהי אומנם עדיין לא תוכנית בנייה, אבל היא צריכה להיות מפורטת ככל הניתן.
על פי הסטנדרטים המקובלים כיום בשוק, מכאן עובר ניהול הפרויקט לחברת ניהול פרויקטים ומנהל פרויקט. חברת הניהול ומנהל הפרויקט מטעמה אומנם מייצגים את היזם או היזמים, אבל הם מהווים גם את מרכיב הפיקוח והתפקיד שלהם לוודא שהכול מתנהל כמו שצריך מבחינת תכנון וביצוע, עמידה בלוח זמנים וניהול נכון של התקציב.
כך למעשה שני הצדדים יכולים להשיג את המטרות שלהם : היזם את הרווח משיווק וניהול הפרויקט ובעלי הדירות יוכלו להיות בטוחים שהם נכנסים לדירה חדשה שנבנתה על פי כל הסטנדרטים והתקנים המחמירים ביותר.
איך הופכים ניהול פרויקט להצלחה?
תפקידו של מנהל הפרויקטים הוא קודם כל להשיג את כל האישורים הנדרשים מכל הרשויות כמו למשל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וחברות תשתית שונות. לפיכך יש לכתוב תוכניית בנייה. תוכנית בנייה צריכה להיכתב תוך כדי היוועצות בעלי המקצוע שבשלב מאוחר יותר ישולבו גם בתהליך הבנייה: אדריכלים, מומחי אינסטלציה, מומחי בטיחות וכו'.
במקביל לכך מפורסם מכרז קבלנים. המכרז חייב להתאים לתקציב המאושר לבנייה מכיוון שחריגה מעבר לצפוי עשויה לפגוע בהמשך התהליך ולמעשה "לתקוע אותו". למרבה הצער, אלו הם חלק מאותם מקרים עליהם אנחנו שומעים לא מעט בחדשות…
עוד אספקט שיש לדאוג לו במקרים כמו תמ"א 38 או התחדשות עירונית הוא קבלת האישורים של הדיירים הקיימים לשדרוג הדירות שלהם או הסכמתם לקבלת פיצוי הולם אחר על הדירות הישנות שלהם.
פיקוח על הפרויקט בשטח
אחרי שנבחר קבלן או שנבחרה חברת נדל"ן על ידי מנהל הפרויקט, מתחילה למעשה העבודה על הבנייה. כדי לפקח שהכול נעשה כשורה בשטח עצמו, ממנים מפקח בנייה אשר תפקידו לוודא כי העבודה מתבצעת כפי שצריך ובהתאם לתוכנית שנקבעה בשלבים הקודמים. מלבד הפיקוח, הוא מהווה את ערוץ התקשורת בין הדיירים לבין היזם, הקבלן ואנשי המקצוע.
מסירת הפרויקט
בסופו של הביצוע מוסרים את המפתחות לדיירים, אך במהלך השנה הראשונה עדיין מתבצע ברקע תהליך של פיקוח שתפקידו לאתר פגמים ותקלות. שנה זו נקראת גם "שנת בדק". במהלך שנה זו היזם חייב לטפל בכל תקלה שמתגלית ולתקן אותה.
