חוק שיפוץ בניין משותף

חוק המקרקעין (סעיף 58) או ׳חוק שיפוץ בניין משותף׳ קובע כי כל בעל דירה בבית משותף חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקה תקינה של הרכוש המשותף. בעוד שתיקונים דחופים למניעת נזק דורשים הסכמה בסיסית, שיפוץ קוסמטי או שדרוג של הנראות (שאינו בגדר "תחזוקה הכרחית") דורש הסכמה של רוב רגיל (מעל 50% מבעלי הדירות) אלא אם התקנון המוסכם של הבניין קובע אחרת.

היבטים משפטיים בחוק שיפוץ בניין משותף

חוק שיפוץ בניין משותף: התמודדות עם סרבנות תשלום

מבחינה משפטית חוק המקרקעין נוקט בגישה קשיחה כלפי סרבנות תשלום בשיפוץ הבניין המשותף, ומבסס את חובת התשלום על עצם הבעלות בנכס ולא על מידת השימוש בו. החוק קובע כי כל בעל דירה מחויב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקה תקינה של הרכוש המשותף, כאשר סירוב המבוסס על טענת "אי-הנאה" מהשיפוץ (כמו דייר בקומה ראשונה המסרב לשלם על תיקון הגג) נדחה באופן עקבי על ידי המפקח על המקרקעין.

ברגע שהתקבלה החלטה חוקית באסיפת דיירים ברוב הנדרש, היא הופכת למחייבת עבור כלל בעלי הדירות, והנציגות רשאית לאכוף אותה באמצעות תביעות כספיות ועיקולים דרך לשכת המפקח.

רוב נדרש

חוק המקרקעין מבחין בין סוגי עבודות בבניין כדי לאפשר ניהול תקין מצד אחד, ושמירה על זכויות הקניין מצד שני. כאשר מדובר באחזקה תקינה – כלומר פעולות הכרחיות לשמירה על המצב הקיים, בטיחות המבנה או מניעת נזק (כמו איטום גג או תיקון צנרת) – החוק מסתפק ברוב רגיל של בעלי הדירות המשתתפים באסיפה.

רוב על פי חוק שיפוץ בניין משותף

לעומת זאת, כאשר השיפוץ כולל שינויים מבניים או תוספות המשדרגות את ערך הנכס באופן מהותי, כגון הוספת מעלית או בניית ממ"דים, נדרש רוב מיוחד שנע בין 60% ל-75%. דרישה זו נועדה להבטיח כי החלטות בעלות השפעה כלכלית וארכיטקטונית כבדת משקל יתקבלו על דעת חלק ניכר מבעלי הנכסים בבניין.

דיירים יכולים כאמור לסרב לשיפוץ אבל משהתקבלה החלטה על פי הרוב הדרוש גם הם מחויבים בתשלום החלק היחסי. עוד נרחיב בסוגיה זו אבל חשוב לציין שהרבה מחלוקות קיימים סביב הנושא הזה, שכן דיירים סרבנים טוענים: אנחנו לא רצינו את השיפוץ הזה ולכן לא נשלם. יחד עם זאת, מי שכתב את חוק שיפוץ בניין משותף מבין שאין דבר מהותי תחת הצהרה זו. כאשר בניין משותף עובר שיפוץ, הרי שלא רק התחושה של הדיירים משתפרת אלא גם ערך הדירה ושוויה עולה. וכאשר חודש הלובי במסגרת השיפוצים, לא רק מי שהסכים לכך נהנה מזה אלא גם הדייר הסרבן. גם ערך הדירה שלו עולה אוטומטית. לכן אין דבר מאחורי הטענות שלו ובתי המשפט יחייבו אותו לשלם.

הגבלות רעש בשיפוץ, שעות עבודה ומנוחה לפי החוק

ביצוע עבודות שיפוצים בבית משותף כפוף לתקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש), אשר נועדו לאזן בין זכותו של בעל דירה לשדרג את נכסו לבין זכותם של השכנים לאיכות חיים ומנוחה. החוק קובע גבולות ברורים: חל איסור מוחלט על ביצוע עבודות מרעישות הכוללות שימוש במכשירי עבודה (כגון מקדחות, פטישונים או כלי הריסה) בין השעות 20:00 בערב ל-07:00 בבוקר למחרת.

בימי מנוחה (שישי וערבי חג), ההגבלה מחמירה ומתחילה כבר מהשעה 17:00. עמידה בלוחות זמנים אלו אינה רק עניין של שכנות טובה, אלא חובה חוקית שאי-עמידה בה עלולה להוביל להזמנת משטרה, קנסות מנהליים ואף תביעות בגין מטרד ליחיד.

הלוואות ומימון בנקאי: האם ועד בית יכול לקחת הלוואה כיישות משפטית?

חוק שיפוץ בניין משותף: בטיחות ופינוי פסולת בזמן שיפוץ

עוד נושאים בענייני תשלום שיפוץ

גם אם אין זה כתוב במסגרת חוק שיפוץ בניין משותף יש עוד נושאים שיש לשים אליהם לב. למשל סוג השיפוץ והשפעתו על התשלום. ציינו שגם דייר סרבן לא יכול לחמוק מתשלום על השיפוץ אבל מדובר בשיפוץ שהוא סביר. למשל כאשר החזית נצבעה מחדש או שבוצע עליה שליכט. אבל אם הוחלט על שיפוץ חיפוי הבניין הדייר הסרבן יכול לטעון ולפעמים דעתו תתקבל – שזו החלטה מרחיקת לכת והוא ישלם רק חלק יחסי בשווי שיפוץ סביר. 

נקודה נוספת היא כאשר כחלק מהשיפוץ מתווספים חלקים הנבנים. לרוב מדובר על מרחבים מוגנים דירתיים – ממ"ד או מרפסות תלויות. בור אלו, אין לחייב דייר סרבן להצטרף, גם אם רובו המוחלט של הדיירים החליט לבצע את זה. הוא לא יהיה חייב לבנות ולא לשלם. אגב, גם בעניין התשלום על שיפוץ שהוסכם עליו, הרבה לא יופי בלשון חוק שיפוץ בניין משותף אלא דווקא בפרוטוקול ותקנון קבלת ההחלטות של הבניין. כך למשל האם שיפוץ של 10 דירות שעולה 100000 ₪ יתחלק שווה בשווה בין כל הדירות או שהוא יתחלק לפי יחס הגודל של הדירות, כאשר דירה ששטחה גדול יותר, תשלם באופן יחסי יותר. 

בניה ושיפוצים במחירים המשתלמים בישראל!

• ניסיון רב בשיקום ושיפוץ מבנים ברמה הגבוהה ביותר
• מומחים בבנייה ושיפוץ מרפסות
• עבודות נגישות ובדק בית לפני כניסה לבית או דירה
• אחריות מלאה על העבודה
• שיחת ייעוץ ללא עלות עם מומחה בניה
• מחירים מיוחדים לפונים מהאתר - צרו קשר עכשיו!

סיכום חוק שיפוץ בניין משותף:

שאלות ותשובות נפוצות בנושא החוק: